Zaciągając kredyt hipoteczny w 2025 roku, trzeba zdecydować, jakiego rodzaju oprocentowanie wybrać – stałe czy zmienne. Obie opcje mają swoje ograniczenia i atuty, które warto znać, zanim podejmie się decyzję mającą wpływ na wiele lat życia. Ten artykuł dostarczy Ci najważniejszych informacji, abyś mógł lepiej zrozumieć mechanizmy rynku i przeanalizować własną sytuację finansową.

Dwa modele oprocentowania – co trzeba wiedzieć na start?

W Polsce dostępne są dwie formy oprocentowania kredytów mieszkaniowych – stałe i zmienne. Każda z nich działa na innych zasadach i niesie odmienne konsekwencje w trakcie spłaty kredytu. Przed podjęciem decyzji warto zrozumieć, jak funkcjonują te mechanizmy i jakie mogą mieć znaczenie przy długoletnich zobowiązaniach.

Stała stopa procentowa – jak działa?

Kredyt ze stałym oprocentowaniem oznacza, że przez termin określony – najczęściej 5 lat – rata pozostaje niezmienna. Bez względu na wahania stóp procentowych, wysokość raty nie ulegnie zmianie. Taki model chroni przed wzrostem rat, ale jednocześnie nie pozwala korzystać z ewentualnych obniżek. Oprocentowanie nie ulegnie zmianie nawet w przypadku spadku stóp procentowych, co ogranicza możliwość redukcji kosztów w trakcie trwania umowy kredytowej.

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego najczęściej ustalane jest na 5–10 lat. Po upływie tego czasu bank proponuje nową stawkę. Można ją zaakceptować lub przejść na zmienną stopę. Ustalenia są wtedy dokonywane na podstawie bieżącej sytuacji na rynku finansowym, a dokładnie o poziom obowiązujących wskaźników referencyjnych.

Zmienna stopa procentowa – ryzyko i elastyczność

Zmienna stopa to model, który opiera się na wskaźnikach takich jak WIBOR lub WIRON. Do tej wartości bank dolicza swoją marżę. Raty kredytów hipotecznych są więc aktualizowane regularnie – najczęściej co 1, 3 lub 6 miesięcy. W praktyce oznacza to, że w trakcie trwania umowy kredytowej wysokość rat może zarówno rosnąć, jak i maleć, w zależności od sytuacji makroekonomicznej.

W przypadku oprocentowania zmiennego nie da się przewidzieć, ile ostatecznie zapłacimy za cały kredyt. Z jednej strony istnieje szansa na niższe oprocentowanie i spadek raty, ale z drugiej – ryzyko stopy procentowej powoduje niepewność. Szczególnie w okresach niestabilności gospodarczej, taka zmienność może stać się obciążeniem.

WIBOR a WIRON – porównanie wskaźników

Wybierając zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego, trzeba rozumieć różnice między używanymi wskaźnikami. WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate, ustalany jest na podstawie deklaracji banków uczestniczących w rynku międzybankowym. Z kolei WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight) bazuje na danych zrealizowanych transakcji i przedstawia średnią z rzeczywistych depozytów.

Różnice w kosztach – przykład liczbowy

Aby zobrazować wpływ zmian oprocentowania na całkowity koszt kredytu hipotecznego, rozważmy kredyt w wysokości 500 000 zł rozłożony na okres kredytowania 25 lat. Przy oprocentowaniu 7%, rata wyniesie około 3534 zł miesięcznie.

W przypadku wzrostu stóp procentowych o jeden punkt procentowy, rata kredytu przy zmiennej stopie wzrośnie do ok. 3859 zł. W analogicznej sytuacji rata przy stałym oprocentowaniu nie zmieni się. W przypadku spadku oprocentowania do 6%, rata zmiennego kredytu spadnie do 3221 zł, a przy stałym pozostanie bez zmian. Różnica w wysokości rat może wydawać się niewielka, ale przy większych zmianach stóp lub wyższej kwocie kredytu, wpływ na budżet jest znaczny.

Stałe czy zmienne – jakie oprocentowanie wybrać? 2025

Nie istnieje uniwersalna odpowiedź na pytanie, jakie oprocentowanie wybrać w 2025 roku. Decyzja zależy od preferencji, sytuacji finansowej i tolerancji na ryzyko. Warto przeanalizować kilka aspektów.

Tolerancja na ryzyko

Jeśli jesteś osobą, która źle reaguje na niepewność finansową, wybór oprocentowania stałego może ograniczyć stres. Stabilność w wysokości raty może mieć znaczenie szczególnie dla osób, które pierwszy raz zaciągają kredyt hipoteczny.

Możliwości finansowe

Jeżeli Twoje miesięczne wydatki są napięte i ewentualny wzrost raty mógłby zachwiać płynnością, lepiej postawić na stabilne warunki. Wybór zmiennej stopy w takim przypadku może nieść zbyt duże ryzyko.

Perspektywy rynkowe

W 2025 roku stopy procentowe wciąż pozostają na podwyższonym poziomie, co ogranicza potencjał ich dalszego wzrostu. Z punktu widzenia historii może to sugerować, że wybór zmiennej stopy wiąże się z potencjałem obniżek. Należy jednak pamiętać, że rynek finansowy może ulec dynamicznym zmianom w odpowiedzi na wydarzenia globalne.

Rozwiązanie pośrednie – kiedy warto rozważyć refinansowanie?

W sytuacji niepewności co do dalszego kierunku zmian wysokości stóp procentowych możliwa jest jeszcze jedna strategia. Polega ona na wybraniu kredytu w okresowo stałym oprocentowaniu i jego refinansowaniu w razie poprawy warunków rynkowych. Jeżeli w trakcie spłaty kredytu banki zaczną oferować niższe oprocentowanie, możliwe jest przeniesienie zobowiązania do innej instytucji.

Refinansowanie pozwala zamienić droższy kredyt na tańszy, pod warunkiem, że nie występuje prowizja banku za wcześniejszą spłatę. W takim scenariuszu można realnie obniżyć całkowity koszt kredytu hipotecznego. Trzeba jednak pamiętać o wymogach formalnych – nie każda nieruchomość, zwłaszcza z rynku pierwotnego, od razu umożliwia przeniesienie kredytu. Konieczna jest m.in. założona księga wieczysta.

Zdolność kredytowa i oferty banków

Rodzaj oprocentowania może mieć także wpływ na zdolność kredytową. W niektórych przypadkach kredyt ze stałą stopą pozwala uzyskać wyższą zdolność, ponieważ przy obliczeniach nie uwzględnia się ryzyka wzrostu rat. Ma to szczególne znaczenie dla osób o ograniczonych dochodach lub wysokim poziomie wkładu własnego.

Warto dodać, że część banków ograniczyła dostępność kredytów ze zmienną stopą. Jednocześnie oferty z okresowo stałym oprocentowaniem obejmują dziś więcej instytucji, co daje szerszy wybór. Może to oznaczać korzystniejsze warunki, np. niższe oprocentowanie lub mniejsze wymagania co do wysokości prowizji.

Na co zwrócić uwagę przed złożeniem wniosku?

Podejmując decyzję o rodzaju oprocentowania, warto pamiętać, że wybór ten musi nastąpić już na etapie składania wniosku kredytowego. Nie da się złożyć dwóch wniosków w jednym banku i zdecydować po otrzymaniu decyzji. Jeśli chcesz porównać oferty, możesz złożyć wnioski w różnych instytucjach – jeden na zmiennej, drugi na stałej stopie. To jednak tylko odwleczenie wyboru, którego i tak nie da się uniknąć.

Zanim podpiszesz umowę kredytu, przelicz, jak zmieni się wysokość rat kredytu w przypadku różnych scenariuszy. Uwzględnij także długość okresu kredytowania, możliwy wzrost raty oraz wpływ, jaki będą miały wahania stóp procentowych na Twój budżet. Może Ci w tym pomóc doświadczony ekspert kredytowy.

FAQ:

1. Czy można w trakcie spłaty kredytu zmienić typ oprocentowania?

    Tak, ale zależy to od oferty konkretnego banku. Zazwyczaj taka zmiana możliwa jest po zakończeniu okresu obowiązywania stałej stopy lub w ramach refinansowania w innej instytucji. Bank może zaproponować nowe warunki, ale każda zmiana wymaga podpisania aneksu do umowy. Zmiana może nastąpić z oprocentowania zmiennego na stałe – ale nie odwrotnie.

    2. Czy rata kredytu może się zmieniać bez zmiany stóp procentowych?

      Tak, w niektórych sytuacjach może dojść do zmiany raty mimo braku decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Może to wynikać np. ze zmiany wskaźnika referencyjnego, korekty marży banku w (np. przy niespełnianiu warunków promocji w danym banku) lub przeliczenia systemu spłaty z malejących na równe raty.

      3. Czy stałe oprocentowanie zawsze oznacza wyższą ratę na początku?

        Wręcz przeciwnie, oprocentowanie stałe jest niższe niż zmienne. Różnica to zwykle około 1 punkt procentowy.