Cena mieszkania (wraz z kosztami jego wykończenia czy remontu) stanowi największy, ale niejedyny wydatek w całej inwestycji. Kilkadziesiąt złotych tu, kilkaset tam plus kolejny procent wartości nieruchomości… i może się zebrać pokaźna suma, którą trzeba zgromadzić lub uwzględnić we wniosku kredytowym. Poznaj najczęstsze dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania – i nie daj się zaskoczyć.

Jakie koszty przy zakupie mieszkania są nieuchronne?

Koszt zakupu nieruchomości to oprócz wynegocjowanej ceny również opłaty notarialne, sądowe i okołokredytowe, podatki oraz prowizje dla specjalistów, którzy pomagają zrealizować inwestycję. 

Niektóre wydatki są nieuchronne: te środki kupujący musi wcześniej zgromadzić lub uwzględnić we wnioskowanej kwocie kredytu. W drugim przypadku powinien się również zorientować, na co konkretnie może przeznaczyć pieniądze uzyskane w ramach zawartej umowy. Sprawdzi to ekspert kredytowy – taki jak ja – którego wsparcie jest bezpłatne.

Zadatek przy umowie przedwstępnej

Zanim kupujący uzyska decyzję w sprawie kredytu hipotecznego lub zbierze stosowną kwotę, minie trochę czasu. Żeby nikt go w tym okresie nie uprzedził, powinien podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną. Wiąże się ona z koniecznością wpłacenia zadatku, który jest częścią zapłaty za mieszkanie, ale trzeba taką kwotą dysponować przed zawarciem umowy z bankiem. Zadatek z reguły jest bezzwrotny (czyli jeśli kupujący wycofa się z umowy, jego wpłacone pieniądze przepadną).

Umowy przedwstępnej nie trzeba podpisywać u notariusza, ale warto to zrobić – umowa w postaci aktu notarialnego silniej chroni kupującego.

Koszty notarialne, opłaty skarbowe i sądowe

Kolejne nieuchronne koszty kupna mieszkania to opłaty notarialne i sądowe, czyli związane z obsługą umów kupna-sprzedaży oraz przeniesieniem prawa własności nieruchomości.

1. Taksa notarialna – to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Taksa ustalana jest indywidualnie i co do zasady zależy od wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisami maksymalnie może wynieść 10 tysięcy złotych1.

Taksa notarialna a zakup mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego

Jak wspomnieliśmy, umowy przedwstępnej nie trzeba podpisywać w obecności notariusza. Wyjątkiem jest jednak umowa deweloperska, którą zawsze zawiązuje się w biurze notarialnym, tak jak umowę właściwą: końcową.

Taksę notarialną zwyczajowo w całości opłaca kupujący, zwłaszcza na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym deweloper powinien pokryć co najmniej połowę kosztów notarialnych umowy deweloperskiej, natomiast taksa przy podpisywaniu umowy końcowej zwykle leży w gestii kupującego. 

Czyli w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera kupujący płaci taksę notarialną dwa razy – podczas zawierania umowy zarówno deweloperskiej, jak i końcowej (czasem tylko firma bierze część kosztów na siebie).

    2. Opłata sądowa w kwocie 150 złotych – pobierana jest wówczas, gdy kupujący chce ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. To skuteczne zabezpieczenie i zwykle warto tę kwotę wydać, zwłaszcza w przypadku zakupu nieruchomości w okazyjnej cenie. Takie roszczenie jest wówczas widoczne dla innych potencjalnych nabywców. Jeśli więc sprzedający sprzeda nieruchomość komuś innemu, można wnioskować o uznanie tej umowy za bezskuteczną.

    3. Opłata za odpis aktu notarialnego (czyli przygotowanie kopii mającej taką samą moc prawną jak oryginał) – 6 zł netto + VAT.

    4. Opłata za założenie księgi wieczystej – 100 złotych2. Zwykle uiszcza się ją przy zakupie mieszkania od dewelopera, ale i na rynku wtórnym zdarza się, że nieruchomość jeszcze księgi wieczystej i trzeba ją założyć.

    5. Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości – 200 złotych.

    6. Opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej (w przypadku kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości; wymaga tego bank) – kolejne 200 złotych.

    Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) i VAT

    Kolejne koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości to podatki – PCC i VAT (naturalnie kupujący musi odprowadzać również podatek od nieruchomości, ale to już koszt odrębny od zakupu mieszkania).

    • Podatek PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, wynosi w podstawowej stawce 2% wartości nieruchomości i obejmuje umowy zawierane na rynku wtórnym. Niektórzy kupujący są zwolnieni z obowiązku jego zapłaty. 

    Od 31 sierpnia 2023 r. zakup pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym jest zwolniony z obowiązku odprowadzenia podatku PCC. Oczywiście pod pewnymi warunkami – kupującym musi być osoba fizyczna, która nie posiada i nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości ani udziału w nieruchomości, chyba że udział ten nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia3.

    Na takich zasadach bez obowiązku odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych można nabyć:

    • prawo własności lokalu mieszkalnego będącego odrębną nieruchomością;
    • prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego;
    • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

    Podatek od czynności cywilnoprawnych pobierany jest przez notariusza w chwili sporządzania aktu notarialnego kupna-sprzedaży. To notariusz przekazuje go do właściwego urzędu skarbowego.

    Jeśli kupowane mieszkanie jest szóstym lub kolejnym, które kupujący nabywa, to podatek PCC wynosi już 6%. Dotyczy to również kilku lokali nabywanych w ramach jednej inwestycji.

    Przy zakupie nieruchomości na kredyt obowiązuje jeszcze podatek PCC od wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Opłata wynosi 19 złotych i należy uiścić ją już samodzielnie (na formularzu PCC-3) w terminie 2 tygodni od chwili złożenia wniosku.

    • Podatek VAT (czyli podatek od towarów i usług) płaci się z kolei na rynku pierwotnym – tutaj nie obowiązuje PCC.

    Podatek VAT jest zawarty w cenie mieszkania, natomiast warto zwracać uwagę na kwoty podawane przez deweloperów w reklamach czy katalogach: ceny netto są oczywiście znacznie bardziej atrakcyjne.

    Jakie opłaty przy zakupie mieszkania nalicza bank?

    Kolejne dodatkowe koszty zakupu domu czy mieszkania to z reguły opłaty okołokredytowe. Większości z nich nie pokrywa się od razu, a dopiero wraz z comiesięcznymi ratami; wyjątek stanowią dwie dość istotne kwoty – koszty wyceny nieruchomości i prowizja za udzielenie kredytu. Czasem wymagana jest także jednorazowa opłata za ubezpieczenie na życie lub opłata przy kredycie bez wkładu (RKM), ale wynosi ona maksymalnie 1000 złotych.

    Wszystkie wydatki okołokredytowe warto jednak przeanalizować jeszcze przed złożeniem wniosku do banku, aby mieć świadomość całkowitego kosztu kredytu hipotecznego i wysokości cyklicznych obciążeń.

    Dodatkowe opłaty przy kredycie hipotecznym to zadanie dla eksperta finansowego – gdy analizuję oferty dla moich klientów, zawsze sprawdzam i sumuję wysokość prowizji, ubezpieczeń i kosztów prowadzenia konta czy produktów dodatkowych.

    Prowizja za udzielenie kredytu

    Prowizja za udzielenie kredytu dawniej nazywana była również opłatą wstępną czy opłatą za rozpatrzenie wniosku. To kwota, którą bank nalicza za przygotowanie i późniejszą obsługę kredytu – i jedna z najważniejszych opłat pozaodsetkowych w całym procesie kredytowym. W praktyce prowizja pokrywa ponoszone przez bank koszty obsługi wniosku, sprawdzenia zdolności kredytowej i sporządzenia całej dokumentacji. 

    Opłata ta ma charakter jednorazowy i w przypadku zakupu nieruchomości wynosi od zera do kilku procent wysokości zaciąganego zobowiązania (przy kredycie gotówkowym nawet kilkanaście procent).

    Oprocentowanie kredytu

    Oprocentowanie jest najważniejszym kosztem związanym z kredytem – to na jego podstawie bank nalicza odsetki, od których głównie zależy wysokość raty i całkowity koszt zobowiązania. 

    Na oprocentowanie kredytu ze zmienną ratą składa się stawka WIBOR (zmienna, zwykle stosuje się WIBOR trzymiesięczny) i marża banku (stała wartość wskazana w umowie). Decydując się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, warto więc przypatrzeć się  częściom składowym oprocentowania – i znaleźć oferty z jak najniższą marżą banku. Zależy ona od rodzaju i kwoty kredytu, wysokości wkładu własnego, obecnej promocji banku, skorzystania z dodatkowych produktów banku czy też wysokości zarobków kredytobiorcy.

    Ubezpieczenie nieruchomości, od niskiego wkładu i na życie

    Banki wymagają od kredytobiorców wykupienia różnego rodzaju ubezpieczeń. Jedne są obowiązkowe, inne dobrowolne, a niektóre… zupełnie nieopłacalne – trzeba je najpierw dobrze przeanalizować.

    • Ubezpieczenie pomostowe – pobiera je obecnie niewiele banków, ale czasem wciąż można się z tą praktyką spotkać. W rzeczywistości zwykle ma ono postać podwyższenia marży banku i jest pobierane wyłącznie do chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wówczas po spełnieniu warunków bank musi zwrócić klientowi pobrane kwoty.
    • Ubezpieczenie nieruchomości – jest wymagane zawsze i przez każdy bank. To najważniejsze zabezpieczenie kredytodawcy; nie stosuje się go tylko w przypadku kredytu na zakup działki. Banki wymagają podstawowego ubezpieczenia (które obejmuje z reguły ściany i elementy stałe), ale zawsze też warto pomyśleć o rozszerzeniu polisy. Bank może oferować własne ubezpieczenie nieruchomości, natomiast dobrze jest porównać oferty u kilku ubezpieczycieli i wybrać najkorzystniejszą. Taką polisę można zawrzeć w każdym zakładzie ubezpieczeń, należy tylko pamiętać o jej odnawianiu i dostarczaniu bankowi dokumentów.
    • Ubezpieczenie na życie, od utraty pracy lub inne ubezpieczenie osobowe – w zależności od banku jest ono obowiązkowe lub dobrowolne. W drugim przypadku zwykle wiąże się jednak z upustem na prowizji za udzielenie kredytu (oprocentowanie stałe) lub marży banku (oprocentowanie zmienne). Zawsze warto dokładnie przeanalizować koszty ubezpieczenia względem korzyści, jakie można dzięki niemu odnieść. Na przykład z ubezpieczenia od utraty pracy może czasem skorzystać nawet osoba prowadząca działalność gospodarczą, tyle że często jest to dla niej po prostu nieopłacalne – warto najpierw sprawdzić warunki.
    • Ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego – naliczane jest przez część banków do chwili, gdy udział wartości kredytu względem wartości nieruchomości spadnie poniżej 80% (lub innej ustalonej wartości – np. przy pożyczce hipotecznej czy kredycie konsolidacyjnym hipotecznym z reguły jest to 60%). Czasem jednak bank nie stosuje tego ubezpieczenia, ale po prostu rekompensuje brak wymaganego wkładu wyższym oprocentowaniem kredytu.

    Koszty wyceny nieruchomości

    Wycena wartości nieruchomości jest niezbędnym elementem procesu kredytowego i z reguły jej przeprowadzanie zleca sam bank. Koszty wyceny są zależne od instytucji i rodzaju wycenianej nieruchomości, ale z reguły nie przekraczają 1000 złotych i zwykle pokrywa się je dopiero podczas podpisywania umowy kredytowej. Można również samodzielnie zamówić taki operat do kredytu hipotecznego, ale koniecznie u rzeczoznawcy majątkowego z uprawnieniami. Większość banków przyjmuje wycenę od klienta, pozostaje jednak pytanie o koszty i opłacalność – oczywiście je również sprawdzi ekspert kredytowy.

    Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego

    Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu jest ważna w przypadku kredytu z oprocentowaniem zmiennym i głównie w dwóch sytuacjach, gdy kredytobiorca:

    • rzeczywiście planuje szybko spłacić zobowiązanie (np. sprzedać już posiadaną nieruchomość po przeprowadzce do nowej i uzyskanymi pieniędzmi pokryć zobowiązanie);
    • zaciąga hipotekę na niekorzystnych warunkach (np. wysokie stopy procentowe), które w niedalekiej przyszłości powinny się zmienić – i będzie myśleć o refinansowaniu kredytu.

    W przypadku umowy o kredyt z oprocentowaniem zmiennym banki z reguły pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę w okresie maksymalnie 3 lat od chwili przyznania finansowania (i nie może ona przekroczyć 3%). Dawniej taką opłatę niektóre instytucje naliczały w całym okresie kredytowania; umożliwiały jedynie bezpłatną częściową spłatę czy nadpłatę. Jeśli kredytobiorca chce refinansować stary kredyt, to musi sprawdzić tę kwestię w umowie – i w tym zadaniu pomoże ekspert kredytowy.

    Koszty prowadzenia konta i produkty dodatkowe

    Najczęściej trzeba założyć konto w banku, w którym bierze się kredyt, co może się wiązać z kosztami jego prowadzenia. Czasem jest to usługa bezpłatna, ale niekiedy kosztuje nawet kilkadziesiąt złotych miesięcznie. Żeby się nie „naciąć” na takie dodatkowe koszty, trzeba je sprawdzić przed podpisaniem umowy. Bank może ponadto wymagać od kredytobiorcy wpłacania co miesiąc na konto wynagrodzenia za pracę lub innej stałej kwoty (zwykle znacznie wyższej od raty kredytu).

    Ostatnim kosztem okołokredytowym są produkty dodatkowe – dobrowolne, ale przeważnie korzystne; np. karta kredytowa często zapewnia upust na marży banku.

    Na jakie dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania trzeba się przygotować?

    Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania to przede wszystkim pomoc specjalistów, której można uniknąć (chociaż nie zawsze).

    • Cena usług agencji nieruchomości – koszt opcjonalny? Kupujący może wynająć agenta nieruchomości do znalezienia mieszkania i pomocy w jego zakupie (zapłacić za jego pracę) lub poszukać mieszkania samodzielnie: wtedy uniknie kosztów. Zwykle jednak z biura nieruchomości korzysta także sprzedawca – te koszty przeważnie i tak pokrywa kupujący (jeśli nie bezpośrednio, to w cenie mieszkania), w całości lub częściowo. Prowizja za pośrednictwo wynosi z reguły 2–5% wartości nieruchomości.
    • Pomoc eksperta kredytowego – zawsze jest bezpłatna! W zasadzie nie ma dziś na rynku doradców kredytowych, niepowiązanych z żadną instytucją, których wynagrodzenie pokrywa klient. Warto więc skorzystać z bezpłatnej pomocy eksperta kredytowego, który (mimo że współpracuje z bankami), jest prawnie zobowiązany przedstawić kilka obiektywnie najkorzystniejszych ofert. W Poznaniu i okolicach takiej usługi świadczę m.in. ja – ekspert finansowy Przemysław Małyga. Zapraszam: bezpłatnie i bez zobowiązań znajdę dla Państwa najlepsze oferty, a następnie pomogę sprawnie uzyskać kredyt.

    Jak obliczyć całościowe koszty kupna mieszkania?

    Wszystkie szczegółowo rozpisane wyżej koszty najlepiej jest zsumować (przynajmniej w przybliżeniu) jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości i złożeniu wniosku o kredyt. Wysokość opłat okołokredytowych ustali rzetelny ekspert finansowy, koszty notarialne można sprawdzić w biurach notarialnych w danym mieście, a opłaty sądowe to kwoty stałe, wyznaczone w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

    Warto też do uzyskanej kwoty od razu dodać szacunkowe koszty wykończenia bądź remontu, aby je zgromadzić lub uwzględnić w kredycie. To wydatki niezbędne, aby w mieszkaniu/domu zamieszkać, a więc wypowiedzieć umowę najmu czy wynająć lub sprzedać obecne lokum – i przenieść te środki na kredyt. Przyjmuje się, że wykończenie lub gruntowny remont metra kwadratowego mieszkania kosztuje 1500–3000 złotych zależnie od standardu.

    FAQ:

    1. Jakie koszty przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

      Kupującego mieszkanie z rynku wtórnego może obowiązywać podatek PCC od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% lub 6% kwoty umowy, ale obecnie zakup pierwszego własnego mieszkania jest z niego zwolniony. Należy też wziąć pod uwagę opłaty okołokredytowe oraz koszty notarialne i prowizję agenta nieruchomości (zwyczajowo pokrywa je kupujący). 

      2. Ile wynoszą notarialne opłaty przy kupnie mieszkania?

        Taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości) ustalana jest indywidualnie i zależy od wartości nieruchomości. Przepisy regulują jednak jej maksymalną wysokość, która wynosi 10 tysięcy złotych.

        3. Jakie dodatkowe opłaty pobierają banki przy kredycie?

          Dodatkowe opłaty pobierane przez bank to m.in. koszt wyceny wartości mieszkania, prowizja za udzielenie kredytu, ubezpieczenia oraz koszty prowadzenia konta i ewentualnych produktów dodatkowych (np. karty kredytowej).

          Materiały źródłowe:

          1. Art. 41 ust. 2 i ust. 12 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-towarow-i-uslug-17086198/art-41 (dostęp 25.04.2025)

            2. Art. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200 (dostęp 25.04.2025).

            3. Art. 44 Ustawy z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873/art-44 (dostęp 25.04.2025).

            4. Art. 9 ust. 17 z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych-16885482 (dostęp 25.04.2025).

            Przypisy:

            1. Art. 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200 (dostęp 25.04.2025).

            2. Art. 44 Ustawy z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873/art-44 (dostęp 25.04.2025).

            3. Art. 9 ust. 17 z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych-16885482 (dostęp 25.04.2025).