Planujesz zakup mieszkania lub budowę domu? W 2025 roku nadal jednym z podstawowych wymogów przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest wkład własny. Jego wysokość, forma oraz sposób zgromadzenia mają duży wpływ na ocenę zdolności kredytowej i warunki udzielenia kredytu. Sprawdź, kiedy jest wymagany, jak jest obliczany i co może zostać uznane przez bank jako wkład własny.

Czym jest wkład własny?

Wkład własny to środki wnoszone przez kredytobiorcę przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Ich posiadanie jest wymagane przez każdą instytucję finansową – brak wkładu własnego oznacza w większości przypadków brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Środki te stanowią zabezpieczenie dla banku udzielającego kredytu oraz dowód na odpowiedzialne podejście do finansów.

Wkład własny zmniejsza kredyt – jego wniesienie oznacza, że kwota finansowania będzie niższa niż wartość nieruchomości. Banki wymagają wkładu własnego nie tylko z powodu własnych procedur, ale także w związku z przepisami nadzorczymi.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Wymagany przez banki wkład własny wynika z konieczności ograniczania ryzyka związanego z udzieleniem kredytu. Instytucje finansowe muszą kierować się zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego. Obowiązek zaangażowania własnych środków ma także aspekt psychologiczny – posiadanie wkładu własnego zwiększa szanse na spłatę kredytu w terminie, zmniejszając ryzyko niewypłacalności.

Dodatkowo wniesienie wkładu własnego często wpływa na warunki kredytowania – np. oprocentowanie czy marżę. Im wyższy wkład własny przy kredycie hipotecznym, tym niższy może być całkowity koszt kredytu. W wielu bankach możliwe jest uzyskanie finansowania przy 10-procentowym udziale własnym, jednak wiąże się to z koniecznością wykupienia ubezpieczenia lub przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia.

Jak jest ustalany wkład własny?

Wysokość wkładu własnego jest liczona jako procent wartości nieruchomości. To oznacza, że wkład własny oblicza się w odniesieniu do ceny zakupu mieszkania lub wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. W przypadku budowy domu niezbędny jest kosztorys inwestycji, a wkład budowlany może obejmować m.in. zakup materiałów i wykonane prace.

Wysokość wkładu własnego zależy od polityki banku, ale także od przepisów zawartych w tzw. Rekomendacji S. Dokument ten został wydany przez Komisję Nadzoru Finansowego i określa warunki bezpiecznego udzielania kredytów hipotecznych w Polsce. Istotnym wskaźnikiem zawartym w Rekomendacji S jest LtV – stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości.

Co mówi Rekomendacja S o wkładzie własnym?

Rekomendacja S wskazuje, że minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym powinien wynosić 20% wartości nieruchomości. Możliwe jest jego obniżenie do 10%, ale tylko w sytuacjach, gdy zostanie zastosowane dodatkowe zabezpieczenie – np. ubezpieczenie niskiego wkładu, podwyższone marża, czasem to : polisa, środki zdeponowane na koncie bankowym lub inne aktywa.

Dla osób, które nie mają pełnych środków na wymagany wkład własny, pomocną alternatywą może być Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM). To program realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, który zastąpił wcześniejszy mechanizm gwarancyjny BGK. RKM umożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego nawet bez wkładu własnego – brakująca część wymaganej kwoty jest wówczas objęta gwarancją państwa. Co więcej, rodziny wychowujące dzieci mogą skorzystać z tzw. spłat rodzinnych – są to dopłaty do kapitału kredytu, które realnie zmniejszają jego saldo. Dzięki temu RKM jest szczególnie korzystny dla osób planujących zakup mieszkania lub domu przy ograniczonym budżecie na start.

Banki zobowiązane są również do systematycznego monitorowania skuteczności stosowanych zabezpieczeń i mogą wprowadzać korekty w swoich wymaganiach. Wskaźnik LtV, będący podstawą ustalania udziału własnego, wpływa też na ocenę ryzyka kredytowego i może decydować o finalnej akceptacji wniosku kredytowego.

Ile wkładu własnego? 2025

W 2025 roku minimalny wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym nadal wynosi 20% wartości nieruchomości. Część banków dopuszcza jednak finansowanie przy wkładzie na poziomie 10%, o ile kredytobiorca spełni dodatkowe warunki, takie jak zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu lub zdeponowanie środków na rachunku bankowym. Niższy wkład własny wiąże się zwykle z wyższym oprocentowaniem, co zwiększa całkowity koszt kredytu. Warto pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym większa szansa na lepsze warunki finansowania, a także mniejsze ryzyko odrzucenia wniosku kredytowego.

Co może być wkładem własnym?

Nie tylko gotówka może być uwzględniona w poczet wkładu własnego. Banki akceptują różne formy zabezpieczenia, które podlegają indywidualnej ocenie i wycenie.

Darowizna jako wkład własny do kredytu hipotecznego

W przypadku wsparcia od rodziny środki z darowizny mogą być zaliczone na poczet wkładu własnego. Wymagana jest umowa oraz potwierdzenie przelewu. Aby uniknąć podatku, należy złożyć formularz SD-Z2 we właściwym urzędzie skarbowym.

Zadatek wpłacony deweloperowi

Przy zakupie mieszkania – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego – wpłacony zadatek może zostać uznany za część wkładu własnego. Banki wymagają dokumentacji, w tym umowy rezerwacyjnej oraz potwierdzenia przelewu na rachunek sprzedającego mieszkanie.

Książeczka mieszkaniowa z PRL

Premia gwarancyjna wynikająca z posiadania książeczki mieszkaniowej może zostać uwzględniona jako wkład własny. Jej wysokość oblicza się na podstawie przepisów ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Brakujący wkład własny nie musi oznaczać rezygnacji z planów. W 2025 roku nadal działa program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, którego celem jest wsparcie osób, które nie zgromadziły wystarczających środków. W jego ramach wkład własny jest zastępowany gwarancją wystawianą przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Program dostępny jest wyłącznie w bankach współpracujących z BGK. Gwarancja nie zwalnia jednak z obowiązku spłaty – kredytobiorca odpowiada za całość zadłużenia wobec banku udzielającego kredytu.

Czym jest gwarancja wkładu własnego BGK?

Gwarancja udzielana przez Bank Gospodarstwa Krajowego to zabezpieczenie wkładu własnego, które umożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego osobom bez wystarczających oszczędności. Bank zyskuje pewność, że w razie problemów ze spłatą otrzyma środki objęte gwarancją. Maksymalna kwota objęta zabezpieczeniem to 100 000 zł.

Jak uzbierać na wkład własny?

Zgromadzenie wymaganych środków często wymaga czasu i systematycznego podejścia. Poniżej przedstawiamy sprawdzone sposoby:

  • regularne oszczędzanie – przeznaczenie stałej części dochodu na konto oszczędnościowe lub lokatę;
  • redukcja wydatków – analiza budżetu domowego w celu ograniczenia zbędnych kosztów;
  • sprzedaż rzeczy lub nieruchomości – dochód ze sprzedaży może stanowić źródło wkładu własnego;
  • wsparcie finansowe od bliskich – pod warunkiem odpowiedniego udokumentowania;
  • zastaw aktywów – np. obligacji skarbu państwa jako zabezpieczenie kredytu;
  • unikanie pożyczek – wkład własny nie może pochodzić z innych kredytów;
  • pomoc od pracodawcy – niektóre firmy oferują dopłaty przy zakupie mieszkania.

Oszczędności zgromadzone w odpowiedni sposób i udokumentowane przy wniosku kredytowym zwiększają szansę na pozytywną decyzję banku. Warto zadbać o kompletność dokumentów i wiarygodność źródeł finansowania, które mają stanowić wkład własny.

FAQ:

1. Czy można zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

    Tak, w określonych przypadkach. Program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” umożliwia uzyskanie kredytu bez posiadania wkładu własnego. Wówczas brakująca kwota jest gwarantowana przez Bank Gospodarstwa Krajowego, co pozwala na finansowanie 100% wartości nieruchomości.

    2. Co może być uznane jako wkład własny?

      Bank może zaakceptować różne formy wkładu własnego – gotówkę, działkę budowlaną, środki z kont emerytalnych lub wpłacony zadatek (zarówno przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, jak i wtórnego). Niektóre instytucje honorują także obligacje skarbu państwa albo wcześniej poniesione koszty budowy.

      3. Czy darowizna od rodziny może być wykorzystana jako wkład własny?

      Tak, darowizna od rodziny może posłużyć jako wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. To często wybierane rozwiązanie, szczególnie wśród osób młodych, które dopiero rozpoczynają swoją drogę do zakupu mieszkania lub budowy domu.